Grondzaken

Snippergroen en het Leerstuk van Bevrijdende en Verkrijgende Verjaring: Advies van een Advocaat Grondzaken

In de praktijk komt het steeds vaker voor dat particulieren stukken gemeentegrond, vaak aangeduid als snippergroen, in bezit nemen en dan vervolgens aanspraak maken op eigendom van deze grond door middel van verjaring. Dit vormt een groot probleem voor gemeenten, die te maken hebben met onrechtmatig gebruik van hun onroerend goed door burgers. Juridisch gezien kan het verlies van eigendom door verjaring in twee vormen plaatsvinden: de verkrijgende verjaring en de bevrijdende verjaring.

Beide vormen hebben belangrijke juridische aspecten die van belang zijn voor zowel particulieren als gemeenten.

De Verkrijgende Verjaring: Eigendom Verkrijgen

De verkrijgende verjaring, geregeld in artikel 3:99 van het Burgerlijk Wetboek, stelt dat een persoon eigendom kan verkrijgen door een onafgebroken bezit van ten minste tien jaar, mits dit bezit te goeder trouw is. Te goeder trouw betekent dat de bezitter zich redelijkerwijs als eigenaar mocht beschouwen, zonder te weten of zonder dat hij had kunnen weten dat de grond eigendom was van een ander. Het bezit moet tevens zichtbaar zijn voor derden, bijvoorbeeld door het plaatsen van een hekwerk of door andere uiterlijke tekenen van bezit. Deze vorm van verjaring door een beroep te doen op verjaring te goeder trouw komt in de praktijk nagenoeg niet (meer) voor. Dit houdt verband met het feit dat in de jurisprudentie van afgelopen jaren duidelijk is geworden dat de informatie in de Openbare Registers, zoals het Kadaster, als leidend wordt bestempeld. Kortom, de informatie uit die registers is leidend en dat iemand meent dat hij te goeder trouw uit is gegaan van een andere situatie met bijvoorbeeld een ander verloop van een grens houdt dan geen stand.

Wanneer een particulier het gebruik van gemeentegrond zoals snippergroen al jaren heeft geclaimd en het bezit voor derden duidelijk zichtbaar is, kan de verjaringstermijn beginnen te lopen. Het is essentieel dat de grond daadwerkelijk in bezit wordt genomen en dat dit voor anderen duidelijk herkenbaar is. Dit kan bijvoorbeeld gebeuren door het afsluiten van de grond of het aanleggen van opstallen. In de praktijk wordt deze vorm van verjaring vooral aangetroffen in de context van woningbouw en gebiedsontwikkeling. Gemeenten moeten daarom aandacht besteden aan het beheer en controle van hun grondbezit.

De Bevrijdende Verjaring: Verlies van Eigendom

De route van bevrijdende verjaring, geregeld in artikel 3:105 BW in samenhang met artikel 3:306 BW, biedt een ander pad naar eigendom. Hier is het noodzakelijk dat de grond onafgebroken in bezit is voor een periode van minstens twintig jaar, zonder dat de bezitter te goeder trouw hoeft te zijn. Dit betekent dat ook iemand die te kwader trouw grond in bezit heeft genomen, na twintig jaar het eigendom kan verwerven, mits er geen juridische stappen worden ondernomen door de gemeente om het gebruik te stoppen. Het verlies van eigendom kan door deze vorm van verjaring een ernstig probleem vormen voor gemeenten, vooral als de gronden van belang zijn voor gemeentelijk vastgoed of voor gebruik door bedrijven of waterschappen.

Gemeenten kunnen, om het verlies van eigendom door verjaring te voorkomen, actief controleren of er sprake is van inbezitneming door particulieren. Dit kan onder meer door periodieke controles in risicogebieden, bijvoorbeeld in Noord-Holland, waar snippergroen of onbebouwde percelen vaak worden gebruikt voor privédoeleinden. Het is noodzakelijk dat gemeenten snel ingrijpen wanneer dergelijke gevallen zich voordoen. Bij een vermoeden van verjaring kan de gemeente bijvoorbeeld een kort geding starten om het bezit van de grond te herstellen.

Het Juridische Kader voor Grondzaken en Verjaring

Binnen het vakgebied van grondzaken spelen verschillende juridische instrumenten een rol, zoals erfdienstbaarheden, erfpacht en onteigening. Het is belangrijk om een duidelijk begrip te hebben van deze onderwerpen, omdat ze van invloed kunnen zijn op het beheer en de toepassing van eigendomsrechten. Wij kunnen u adviseren over uw rechtspositie, de juridische procedures en over mogelijke oplossingen zoals bijvoorbeeld om door middel van een onderhandeling toe te werken naar het gewenste resultaat. Dit geldt zowel voor particulieren die eigendom willen verwerven, als voor gemeenten die hun eigendomsrechten willen waarborgen.

De advocaten van Schouten Advocaten te Zeist kunnen als advocaten gespecialiseerd in grondzaken in dit kader helpen met het opstellen van juridische documenten en het verzamelen van bewijs. Bijvoorbeeld bij het vaststellen van de kadastrale grenzen en het controleren of er een reële kans bestaat om een beroep te doen op verkrijgende verjaring. Het Kadaster speelt hierbij een belangrijke rol, aangezien het registreert wie de rechtmatige eigenaar is van onroerend goed. Het is essentieel voor zowel particulieren als gemeenten om hun dossier op orde te hebben en juridisch advies in te winnen wanneer er twijfel bestaat over de eigendom van een stuk grond.

Actieve Aanpak van Gemeenten: Preventieve Maatregelen

Voor gemeenten is het essentieel om een actieve aanpak te hanteren om het verlies van eigendom door verjaring te voorkomen. Dit kan door regelmatig het grondbeleid te controleren en actief te netwerken met andere gemeenten om ervaringen en best practices te delen. Het opstellen van contracten, zoals bruikleenovereenkomsten, is een manier waarop gemeenten de controle kunnen behouden over hun grond en het risico van verjaring kunnen beperken.

Daarnaast kunnen gemeenten ook periodiek onderzoek doen naar de naleving van de regels met betrekking tot het gebruik van gemeentegrond. Wanneer er aanwijzingen zijn van onrechtmatig gebruik, kan de gemeente het gebruik van de grond verbieden en een schriftelijke aanzegging verstrekken. Het doel is om de verjaringstermijn tijdig te stuiten, zodat de eigendom niet verloren gaat.

Belang van Juridisch Advies en Actief Beheer

De rol van een advocaat grondzaken is essentieel voor zowel particulieren als gemeenten. Particulieren die snippergroen of andere gemeentegrond willen verwerven, moeten zich bewust zijn van de wettelijke eisen en juridische criteria voor verjaring. Gemeenten daarentegen moeten hun eigendomsrechten actief beheren en beschermen tegen verjaring. Dit betekent dat zij het gebruik van hun grond goed moeten reguleren en mogelijke claims op eigendom door derden snel moeten aanpakken.

In de praktijk komt het voor dat gemeenten, na signalering van onrechtmatig gebruik, een beroep doen op bestuursrechtelijke procedures om de situatie te reguleren. Het is dan noodzakelijk om de juiste juridische stappen te nemen, zoals het opstellen van documenten of het starten van een kort geding.

Conclusie: Duidelijkheid en Samenwerking

De juridische aspecten van verjaring en eigendom van gemeentegrond, zoals snippergroen, zijn complex en vereisen een gedetailleerde aanpak. Zowel gemeenten als particulieren moeten duidelijkheid hebben over hun rechten en plichten. Voor gemeenten is het noodzakelijk om hun grond effectief te beheren en te controleren, terwijl particulieren zich goed moeten laten adviseren over hun kansen en risico's bij het verwerven van eigendom via verjaring. Een advocaat gespecialiseerd in grondzaken kan hierbij een belangrijke rol spelen door te adviseren, documentatie op te stellen en juridische procedures te begeleiden.

Voor juridische assistentie of voor advies in uw grond gerelateerde kwestie neemt u rechtstreeks contact op met een gespecialiseerde advocaat grondzaken via telefoon 030 – 69 250 14 of per e-mail info@schouten-advocaten.nl.