Moet een huurovereenkomst schriftelijk zijn vastgelegd?
Ook een mondelinge afspraak om te huren is voor huurder en verhuurder bindend. Als een woonruimte ter beschikking wordt gesteld en daarvoor een vergoeding wordt betaald, dan zijn alle regels uit de wet over de huur van woonruimte van toepassing.
Een schriftelijk huurcontract is dus niet verplicht. Het geeft wel duidelijkheid, vooral over zaken die niet in de wet geregeld zijn (wijze van betaling, huisregels etc.). Een inspectierapport over het gehuurde, opgemaakt zowel aan het begin van de huur als aan het einde daarvan, geeft voor huurder en verhuurder duidelijkheid. Dit kan een discussie omtrent de vraag of een bepaald gebrek al bij het begin van de huurovereenkomst aanwezig was voorkomen.
Kan de huur van woonruimte worden opgezegd?
De huurder zegt op:
Als er sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd kan (ook) een huurder de overeenkomst niet tussentijds opzeggen.
Bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan een huurder op elk moment de huur opzeggen. De huuropzegging moet met een aangetekende brief of deurwaardersexploot worden gedaan. De huurder hoeft geen reden op te geven. Wel moet hij de opzegtermijn in acht nemen. De huurder kan, met een huurcontract voor onbepaalde tijd, maximaal aan een opzeggingstermijn van 3 maanden worden gebonden.
De verhuurder zegt op:
Dat het voor een verhuurder veel moeilijker is om een huurcontract met betrekking tot woonruimte te beëindigen is algemeen bekend. Dit geldt ook als er een huurovereenkomst voor een bepaalde duur is afgesproken. Maar er zijn wel een aantal mogelijkheden voor de verhuurder.
Ook de verhuurder moet met een aangetekende brief of deurwaardersexploot de huur opzeggen. Is de huurder gehuwd of heeft hij een geregistreerd partnerschap dan moet zowel aan de huurder als aan de echtgeno(o)te / partner de huur worden opgezegd.
De opzeggingstermijn voor verhuurder is langer dan voor de huurder, minimaal drie en hoogstens zes maanden.
De brief waarmee de huur wordt opgezegd moet ook de reden van de opzegging vermelden. Huuropzegging door de verhuurder kan alleen op de in de wet genoemde gronden:
• De huurder heeft zich niet als een goed huurder gedragen;
• De verhuurder heeft de woning dringend nodig voor eigen gebruik;
• De huurder stemt niet in met een redelijk aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst. het mag dan niet gaan om de huurprijs. Bij verschil van mening over de huurprijs kunnen partijen naar de huurcommissie;
• Als de verhuurder een op de woning rustende bestemming wil verwezenlijken.
Indien de huurder niet binnen zes weken na de opzegging (schriftelijk) weten het eens te zijn met de huuropzegging, dan moet de verhuurder naar de rechter. De rechter beslist dan of de huurovereenkomst eindigt. Totdat de rechter heeft beslist loopt de huurovereenkomst gewoon door.
Als het om een huurovereenkomst voor korte duur gaat (niet permanente bewoning) hoeft de verhuurder geen reden op te geven. Dit geldt ook bij hospita-kamerhuur gedurende de eerste negen maanden.
Andere manieren om de huurovereenkomst te beëindigen.
De strikte regels voor opzegging gelden als één van beide partijen eenzijdig die overeenkomst wil opzeggen. Maar uiteraard kunt u met de verhuurder ook in onderling overleg besluiten om de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden te beëindigen.
Ook blijft het mogelijk om, als de verhuurder ernstige wanprestatie pleegt (bijvoorbeeld stelselmatig ernstig achterstallig onderhoud niet verricht), of als de huurder ernstige wanprestatie pleegt (bijvoorbeeld de huur niet of structureel te laat betaalt), de rechter te vragen om de huurovereenkomst te ontbinden.
Huurafspraak voor bepaalde tijd mogelijk?
Het kan voorkomen dat een eigenaar of huurder voor een bepaalde periode naar het buitenland gaat, en dat hij/zij alleen voor die beperkte tijd zijn/haar huis wil (onder)verhuren. Dat kan, mits met de nieuwe huurder (en de verhuurder en in een aantal gemeenten ook met B & W) de juiste afspraken worden gemaakt. Zo moet er uitdrukkelijk worden bedongen dat het gehuurde na afloop van de termijn wordt ontruimd. Bij dit soort afspraken is een schriftelijk contract een vereiste.
Hebben huisgenoten rechten?
Wanneer de huurder is gehuwd of een geregistreerd partner heeft, is de echtgenoot c.q. geregistreerd partner van rechtswege medehuurder. Bij echtscheiding kan de woning aan één van beiden worden toegewezen. Ook als er geen sprake is van een huwelijk of van geregistreerd partnerschap kan de partner bescherming krijgen als er sprake is van een gemeenschappelijke huishouding.
Als de gemeenschappelijke huishouding twee jaar heeft geduurd, kan de huurder de verhuurder vragen zijn/haar partner als medehuurder te accepteren. Weigert de verhuurder dan kan aan de kantonrechter worden gevraagd te bepalen dat de partner mede-huurder wordt.
Bij overlijden van de huurder worden die huisgenoten die een gemeenschappelijke huishouding met de huurder vormden (maar geen wettig echtgenoot, geregistreerd partner of mede-huurder waren) ook beschermd. Deze huisgenoten moeten wel zèlf actie ondernemen. Binnen zes maanden na het overlijden kunnen zij de kantonrechter verzoeken huurder te mogen worden. Zijn er geen achterblijvende echtgenoot, partner, mede-huurders of huisgenoten, dan eindigt de huurovereenkomst twee maanden na het overlijden van de huurder.
Wat is (on-)zelfstandige woonruimte?
Zelfstandige woonruimte is woonruimte (een heel huis of appartement) waarbij de huurder een eigen opgang heeft en geen voorzieningen zoals wc, badkamer en keuken met anderen hoeft te delen. Heeft u geen gebruik van een eigen opgang? Deelt u de keuken, badkamer en wc met andere huurders? Bent u bijvoorbeeld een kamerbewoner? U huurt dan onzelfstandige woonruimte. Het verschil is van belang omdat de bescherming van huurders van onzelfstandige woonruimte iets beperkter is.
Het gehuurde kampt met gebreken zoals lekkage, kan ik van de verhuurder onmiddellijke actie verlangen?
Een huurder dient de verhuurder onverwijld op de hoogte te brengen van het opgetreden gebrek. Ten eerste om de schade voor de verhuurder te beperken zodat tijdig evt. reparatie werkzaamheden kunnen worden uitgevoerd. Ten tweede dient een dergelijke melding als mededeling dat het huurgenot wordt beperkt door het optredende gebrek. Het verdient daarom voorkeur om een dergelijke mededeling aan de verhuurder schriftelijk te doen. Het hangt van de omstandigheden en het soort gebrek af binnen welke termijn actie door de verhuurder moet worden ondernomen.
Kan ik mijn woning onderverhuren?
Een huurder van een woonruimte mag zijn woning niet geheel of gedeeltelijk onderverhuren tenzij de verhuurder daarvoor schriftelijk toestemming heeft gegeven. De huurder zal dus toestemming moeten vragen. Een uitzondering kan het verhuren van een gedeelte van de woning betreffen. Indien u twijfelt is het raadzaam een van onze advocaten te raadplegen.
Zijn er regels met betrekking tot bepaling van de huurprijs?
Ja, die regels vindt men onder andere in de Huurprijzenwet. Daaruit volgt dat de huurprijs in overeenstemming dient te zijn met de grootte en kwaliteit van de woning. Om de kwaliteit te bepalen kan men gebruik maken van een puntenstelsel. Voor de verschillende aspecten van de woning en de directe omgeving van de woning worden punten gegeven. Nadat men de punten heeft opgeteld kan men de huurprijs bepalen. Dit puntenstelsel geldt niet voor woningen met een geliberaliseerde huurprijs.
Meer informatie gewenst?
Voor meer informatie of het vrijblijvend voorleggen van uw vraag / probleem neemt u rechtstreeks contact op met Schouten Advocaten via telefoon 030 – 69 250 14of per e-mail via info@schouten-advocaten.nl