Snippergroen en het leerstuk van bevrijdende – en verkrijgende verjaring
Hebt u als inwoner van een gemeente een stuk gemeentegrond (vaak aangeduid als snippergroen) in gebruik en bij uw tuin betrokken? Wist u dat het gemeentegrond c.q. snippergroen betrof?
Dergelijke vragen zijn op dit moment actueel, aangezien de Nederlandse gemeenten sinds 2012 actiever controleren of gemeentegrond in het verleden in bezit is genomen door een particulier. Steeds vaker worden gemeenten geconfronteerd met burgers die een stuk gemeentegrond in bezit hebben en na verloop van tijd aanspraak maken op de eigendom daarvan d.m.v. verkrijgende- of bevrijdende verjaring. Onrechtmatig gebruik van gemeentegrond door particulieren vormt een groot (financieel) probleem voor gemeenten.
De oorzaak van het probleem voor gemeenten vloeit voort uit de wijze waarop eigendomsrechten kunnen ontstaan. Dat is namelijk door verjaring. Er zijn twee vormen van verjaring die kunnen leiden tot het verkrijgen van eigendomsrechten. Het betreffen de verkrijgende verjaring en de bevrijdende verjaring. Voor een inwoner die de eigendom van een perceel gemeentegrond pretendeert, is het noodzakelijk eerst vast te stellen welke vorm van verjaring van toepassing is. Daarna zal getoetst moeten worden of voldaan wordt aan de wettelijke criteria behorende bij die specifieke vorm van verjaring. Hieronder worden de twee varianten van verjaring toegelicht.
Verjaring grond:
1. De verkrijgende verjaring:
De verkrijgende verjaring ex artikel 3:99 lid 1, laatste zin, van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) heeft de volgende criteria. Ten eerste moet sprake zijn van een onafgebroken periode waarin de gemeentegrond in bezit is genomen gedurende tenminste tien (10) jaar. Ten tweede moet het in bezit nemen van de gemeentegrond te goeder trouw plaatsvinden. De bezitter is te goeder trouw wanneer hij zich redelijkerwijs als rechthebbende mocht beschouwen. Daarvan is bij onroerend goed niet snel sprake aangezien verwacht wordt dat een bezitter onderzoek doet naar kadastrale erfgrenzen door raadpleging van de openbare registers van het Kadaster. Als de bezitter kwade trouw wordt toegedicht dan is de termijn van onafgebroken bezit tenminste twintig (20) jaar. Zie hierna onder “bevrijdende verjaring”.
2. De bevrijdende verjaring:
De bevrijdende verjaring ex artikel 3:105 BW in samenhang met artikel 3:306 BW houdt in dat een stuk grond in bezit is genomen voor een periode van tenminste twintig (20) jaar. Het bijzondere aan deze vorm van verjaring is dat geen sprake hoeft te zijn van te goeder trouw. Kortom, iemand die te kwader trouw een stuk grond van de gemeente in bezit heeft genomen, kan na een onafgebroken bezitsperiode van twintig (20) jaren de eigendom van dat stuk grond verkrijgen.
Criteria voor verkrijgende of bevrijdende verjaring:
Voordat sprake kan zijn van een succesvol beroep op eigendom via (verkrijgende of bevrijdende) verjaring, dient eerst geanalyseerd te worden of sprake is van een onafgebroken periode van tien (10) respectievelijk twintig (20) jaren waarbinnen het stuk gemeentegrond in bezit is genomen. Het bepalen of sprake is van inbezitneming is van belang omdat de verjaringstermijn begint te lopen vanaf de dag na de inbezitneming. Bovendien moet naar objectieve maatstaven worden vastgesteld of sprake is van een inbezitneming van het perceel voor privédoeleinden, gedurende een onafgebroken periode van tien (10) respectievelijk twintig (20) jaren. Kortom, voor derden moet duidelijk zijn aan de hand van uiterlijke waarneembare kenmerken dat sprake is van (gepretendeerde) privé-eigendom van het betreffende stuk grond.
De feiten en omstandigheden moeten ondubbelzinnig wijzen op de eigendomspretentie. Hierbij kan worden gedacht aan het afsluiten van de grond middels een (ondoordringbare) haag of hekwerk. Let op, het planten van enkele struiken of het bijhouden van een niet-afgesloten stuk grond, is doorgaans onvoldoende om bezit c.q. eigendomspretentie aan te kunnen nemen.
Voor een geslaagd beroep op verjaring en dus verkregen eigendom van een strook gemeentegrond komt het aan op het voorliggende bewijs. Het bewijs dient verzameld te worden en vergt voorbereiding. Omdat het om specifieke stukken grond gaat die van geval tot geval verschillen, betreft het verzamelen van concreet bewijs een stuk maatwerk dat in uw dossier uitgevoerd moet worden. Schouten Advocaten begeleidt en adviseert particulieren bij het vergaren van bewijs ten einde met succes een beroep te doen op de eigendom van de grond door verjaring.
Verweer van gemeenten tegen uw beroep op eigendomsrecht via bevrijdende verjaring
Indien u als particulier een beroep op verjaring wilt doen teneinde eigendom te verkrijgen van het door u in bezit genomen stuk gemeentegrond (snippergroen), dan dient u voorbereid te zijn dat de gemeente diverse acties zal ondernemen om uw eigendomspretentie te weerleggen. Gemeenten zullen niet zonder slag of stoot hun eigendom prijs geven.
In de praktijk blijkt dat gemeenten uiteenlopende verweren opwerpen tegen een eigendomspretentie van een particulier. Gemeenten doen tegenwoordig meer onderzoek op locatie en in het gemeentearchief met als doel om een beroep op verjaring en/of eigendomspretentie te weerleggen. Vaak komt het voor dat de gemeente zich beroept op een overeenkomst van bruiklening.
Een gemeente kan met burgers een overeenkomst tot bruiklening sluiten voor een perceel gemeentegrond. Als er een gebruiksovereenkomst bestaat, dan kan de gemeente deze overeenkomst opzeggen om zelf weer het bezit uit te oefenen. Op deze manier wordt voorkomen dat de gemeente (als rechtmatig eigenaar) de eigendom verliest omdat de gebruiker van de grond geen beroep toekomt op verkrijgende of bevrijdende verjaring en aldus geen eigendomsaanspraak kan krijgen. Voordat een gemeente kan overgaan tot het sluiten van een privaatrechtelijke bruikleenovereenkomst dient bestuursrechtelijk ter voorbereiding hiervan een besluit daartoe genomen te worden ex artikel 160 lid 1 sub e Gemeentewet. Indien de gemeente u een schriftelijke aanzegging stuurt waarin staat dat u de strook grond moet verlaten of dat u de strook grond mag gebruiken op voorwaarde dat u dan het formulier ondertekend retourneert, wees dan op dat moment alert. Het kan zijn dat u door een dergelijk handelen uw beroep op verjaring en dus uw eigendomsrechten verliest. Laat u derhalve op voorhand informeren c.q. adviseren over uw juridische positie voordat u dergelijke stukken ondertekent of retourneert.
Hoe kan een gemeente verkrijgende of bevrijdende verjaring voorkomen?
Schouten Advocaten adviseert gemeenten ter beperking van het risico dat aanspraak wordt gemaakt op verkrijgende of bevrijdende verjaring. Er zijn twee manieren om het verlies van eigendom van gemeentegrond te voorkomen:
A. Overeenkomst van bruiklening:
Een gemeente kan met burgers een overeenkomst tot bruiklening sluiten met betrekking tot een stuk gemeentegrond. Als er een gebruiksovereenkomst is, dan kan de gemeente (als eigenaar) vervolgens deze overeenkomst opzeggen om zelf weer het volledige bezit uit te oefenen. Op deze manier wordt voorkomen dat de gemeente (als rechtmatig eigenaar) de eigendom verliest doordat de gebruiker op grond van de bruikleenovereenkomst geen beroep toekomt op verkrijgende of bevrijdende verjaring. Echter, voordat een gemeente kan overgaan tot het sluiten van een privaatrechtelijke bruikleenovereenkomst dient bestuursrechtelijk als voorbereiding een besluit daartoe genomen te worden ex artikel 160 lid 1 sub e Gemeentewet.
B. Actieve controle kadastrale grenzen en vastlegging overtredingen:
Iedere gemeente doet er verstandig aan risicogebieden (straten met woonhuizen en achter-tuinen grenzend aan openbaar bos of andere openbare gemeentegronden) inzichtelijk te maken en aldaar periodiek (tenminste één keer per jaar) actief te controleren.
Bij signalering van (mogelijke) eigendomspretentie, bijvoorbeeld snoeihout en/of gaaswerk op gemeentegrond, de direct betrokken omwonendenaanschrijven. De schriftelijke melding dient niet alleen de constatering te omvatten, maar tevens een sommatie voor verwijderen en verwijderd houden van de obstakels c.q. voorwerpen waardoor inbezitneming zou kunnen worden gepretendeerd.
Bij signalering van inbezitneming, de situatie vastleggen door middel van foto’s met vermelding datum, e.e.a. in het kader van het vergaren van bewijs. Hierbij tevens opstellen een verklaring of aantekening (met vermelding van datum) van de gemeente-medewerker die de constatering op locatie heeft gedaan.
Als niet aan de sommatie tot verwijdering wordt voldaan, dan wordt geadviseerd over te gaan tot het tijdig initiëren van een kort geding procedurewaarin ontruiming van de gemeentegrond zal worden gevorderd op straffe van een dwangsom. Prioriteit hierbij heeft het vaststellen van de (lopende) verjaringstermijn. Veelal dient allereerst een stuitingshandeling ex art. 3:317 e.v. BW verricht te worden door een sommatie c.q. aanzegging tot ontruiming, of door het instellen van een vordering tot ontruiming in kort geding. Zorg ervoor dat de stuiting alle benodigde bestanddelen bevat zodat daarover geen twijfel kan bestaan.
Voor juridische assistentie of advies in een grondzaak neemt u rechtstreeks contact op met een gespecialiseerde advocaat in grondzaken via telefoon 030 – 69 250 14 of e-mail info@schouten-advocaten.nl.
Uw contactpersonen zijn:
Mr. J.F.G. Schouten. Mr. M.F. Schouten.